스텔라 하우스

가장 최근에 나온 책을 소개합니다. 국내 리츠에 대한 관심이 뜨거운데 해외 리츠에도 관심을 기울여보면 어떨까요?

외국에서는 이미 월세수입을 바라는 리츠 투자자들이 많답니다 ^^ 저 역시 미국 주식 시장에 상장되어 있는 APLE과 O의 주주입니다(더 늘려가야 하는데 ...흐규 ㅠㅠ)

그럼 책에서 인상깊게 읽은 부분을 소개해 드리겠습니다.

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정부는 개인이 5천만원 한도로 3년이상 공모형 리츠나 부동산 펀드에 투자해 얻은 배당소득에 분리과세 햬택을 주고 세율도 현행 14%에서 9%로 낮춰 적용하기로 했다. 금융소득은 연 2000만원 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세율 6~42%로 누진과세되는데 공모형 리츠와 부동산 펀드로 얻은 배당소득은 합산하지 않겠다는 뜻이다. 아울러 공모 리츠에 현물을 출자해 발생한 양도차익의 법인세는 출자 대가로 받은 주식을 처분할 때까지 과세를 이연해 주는 특례도 오는 2022년까지 3년 더 연장하기로 했다. 이러한 정부의 기조를 감안하면 향후 공모 상장리츠가 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.

(2018년 7월 이리츠코크렙, 2018년 8월 신한알파리츠, 2019년 10월 30일 상장한 롯데리츠(공모가 5000원)를 비롯해 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠 6개가 국내에 상장. 그외 상장 리츠 6개 종목 뿐 아니라 12월 5일 코스피에 상장하는 NH리츠 종목도 담은 펀드(플랫폼파트너스자산운용의 고배당타겟리턴 2호도 나올 예정)

하지만 리츠의 전통 강국은 해외 선진국들이다. 필자는 미국 시장에 상장된 글로벌 넷 리스(GNL)를 추천한다. 글로벌 넷 리스는 미국과 유럽에 위치한 약 300여개 부동산에 투자하는 종목이다. 우리들의 친구 google에서 GNL을 찾아보니 배당이 10.52프로(달러로 월배당, 주식을 팔지 않는 한 배당금에 대해 15% 배당세만 내면 됨)가 넘는다. 책에 따르면 원금 2억원의 경우 배당 수익면 1년 세전 약 2000만원(월166만원 )받을 수 있음.(다만 금융소득종합과세제도 유의해야 할 듯)

그외 대표적인 월지급식 리츠로는 리얼티인컴(O), STAG인더스트리얼 등이 있음. 필자는 매달 배당하는 월지급식 리츠를 많이 권하는 편이라고 한다. 또 분기배당이라도 해도 1,4,7,10월에 배당을 주는(분기배당) 종목과 2,5,8,11월에 배당을 주는 종목을 함께 보유하면 매월 배당을 받는 효과를 누릴 수 있다.

증권사에서 해외주식 거래가 가능한 종합계좌를 만들고 해당 계좌에서 해외 상장리츠를 매수하면 매달 주식을 매수한 계좌에 해외 통화로 배당금이 입금된다만약 해외에 공부하는 자녀가 있다면 증권사 계좌에서 자녀 계좌로 곧바로 송금하는 건 외국환법에 따라 불가능, 다만 본인의 증권사 계좌에서 등록(약정된)된 본인 명의 은행 계좌로 송금한 후 자녀 명의 외화계좌로 다시 송금 가능.

<리츠의 제왕, 리얼티 인컴 O>

-미국에서 가장 오랜 역사와 가장 큰 규모

-하와이를 제외한 미국 49개 주와 푸엘토리코 부동산에 분산투자(편의점, 약국, 헬스케어, 영화관, 패스트푸드 등 다양한 섹터의 고객사를 보유하고 있으며 임차인이 5800여개에 달함. 특히 상위 20위권에는 월그린스, 페덱스, 달러제너럴, 세븐일레븐, 월마트, 홈디포, 라이드에이드 등 알만한 기업이 이름 올림

-평균 임차기간 9.2년

-공실 최소화를 최우선으로 삼고 있어 96년 이후 임차율은 단 한 번도 96프로 이하로 떨어진 적이 없다고 함. 심지어 2008년~2009년 리먼브라더스 사태때도 낮은 공실률 유지.

실제 리얼티인컴은 내가 좋아하는 주식 5위 안에 든다. 60달러 선에서 계속 모으고 있었는데 80달러 이상으로 폭풍같이 오르다가 최근 70달러 중반선까지 내려왔다. PER가 59인게 조금 걸리지만, 이렇게 안정적이고 배당을 올려주는 기업이라면 무조건 사야 한다고 생각한다(내릴 때마다 분할 매수 전략)

<5G시대 대표 통신시설 리츠 '아메리칸타워 AMT>

통신시설에 투자하는 리츠로 미국 4만여개를 비롯해 전세계에 총 17만개가 넘는 통신시설을 확보하고 있다. 1개 통신탑에 1개 임차고객을 받았을때는 영업이익률이 40%인데 2명이 들어올 경우 74%, 3명일 경우 83%까지 급격하게 수익성이 올라가는 구조다. 주요 고객사는 버라이즌, AT&T(내가 너무 사랑했던...하지만 지금은 배당율이 낮아서 안사고 있는), T-모바일 등 미국을 대표하는 통신사업자들이다. 하지만 너무 올랐다. 현재 1.8%의 배당률. ㅠ하지만 글쓴이는 향후 5G로 촉발된 데이터 폭증을 커버하기 위한 통신시설의 활성화 및 성장성을 생각해 본다면 장기적으로 성장 가능성이 충분하다고 설명한다.

<오메가 헬스케어 OHI>

미국의 요양보호시설 전문 투자 리츠. 미국 전역 42개주 약 900곳의 전문 장기 간병요양원 및 노인 요양시설을 운영한다. 또한 68개의 요양전문업체에 부동산을 임대해주고 매월 임대료 수익을 주주들에게 배당 지급(분기배당)

이 주식 역시 내가 모으고 있는 주식이다. 미국에서도 역시 노령 인구가 늘기 때문에 성장주라 생각한다. 필자 역시 그렇게 생각하시는 듯. 2020년 미국의 65~75세 노령인구는 전체의 약 31.8%를 차지할 전망이며 이 증가세는 2030년까지 지속된다고 한다. 특히 미국의 병상 수 제한 법안이 호재로 작용할 것이라고 한다(몰랐는데 엄청난 호재다!?) 미국 정부는 병상 수를 경쟁적으로 늘려서 병원의 재정적자가 쌓이거나 환자에게 병원비 부담이 전가되는 것을 방지하기 위해 병원의 병상 수를 제한하고 있다고 한다. 바로 이런 병상 수 제한 법안은 노령층을 요양보호해주는 24시간 시설 SNF(전문요양보호시설)를 제한한다. 오메가 헬스케어는 독점력을 가지고 안정적으로 SNF시설을 확보하고 있고, 안정적인 임차인이 있다. 또 2003년 이후 16년 동안 꾸준히 배당을 증가시켜왔다고 한다(금융위기 2007~2008년에도 배당 늘렸음)